真为州，当东南之水会，故为江淮、两浙、荆湖发运使之治所。龙图阁直学士施君正臣、侍御史许君子春之为使也，得监察御史里行马君仲涂为其判官。三人者乐其相得之欢，而因其暇日得州之监军废营以作东园，而日往游焉。
岁秋八月，子春以其职事走京师，图其所谓东园者来以示予曰：“园之广百亩，而流水横其前，清池浸其右，高台起其北。台，吾望以拂云之亭；池，吾俯以澄虚之阁；水，吾泛以画舫(fǎng)之舟。敞其中以为清宴之堂，辟其后以为射宾之圃(pǔ)。芙蕖(qú)芰(jì)荷之的(dí)历，幽兰白芷之芬芳，与夫佳花美木列植而交阴，此前日之苍烟白露而荆棘(jí)也；高甍(méng)巨桷(jué)，水光日景动摇而上下；其宽闲深靓(jìng)，可以答远响而生清风，此前日之颓(tuí)垣(yuán)断堑(qiàn)而荒墟也；嘉时令节,州人士女啸歌而管弦，此前日之晦(huì)冥(míng)风雨、鼪(shēng)鼯(wú)鸟兽之嗥(háo)音也。吾于是信有力焉。凡图之所载，皆其一二之略也。若乃升于高以望江山之远近，嬉于水而逐鱼鸟之浮沉，其物象意趣、登临之乐，览者各自得焉。凡工之所不能画者，吾亦不能言也，其为吾书其大概焉。”
又曰：“真，天下之冲也。四方之宾客往来者，吾与之共乐于此，岂独私吾三人者哉？然而池台日益以新，草木日益以茂，四方之士无日而不来，而吾三人者有时皆去也，岂不眷(juàn)眷于是哉？不为之记，则后孰知其自吾三人者始也？”
予以为三君之材贤足以相济，而又协于其职，知所先后，使上下给足，而东南六路之人无辛苦愁怨之声，然后休其余闲，又与四方贤士大夫共乐于此。是皆可嘉也，乃为之书。庐陵欧阳修记。
真州作为一个州郡，位置正处于东南水运交通的枢纽地带，因此成为江淮、两浙、荆湖发运使的治所。龙图阁直学士施正臣、侍御史许子春任发运使时，恰好监察御史里行马仲途担任他们的判官。三个人为他们能在一起而高兴。他们趁着空闲的日子，寻得真州废弃的监军营地而修筑东园，每日前往游赏。
本年秋八月，子春因公事来到都城，特将他们所建的东园画成图卷带给我看，说：“这个园宽有百亩，有流水横在它的前面，清池浸润在它的右面，高台建在它的北面。台上，我们筑起了可供登高望远的拂云亭；池边，我们建起了可供俯视清波的澄虚阁；水中，我们造起了浮波逐浪的画舫。园中空地筑起清宴堂，后园则开辟了一个习射娱宾的园圃。满池荷花绚丽夺目，幽兰白芷芬芳扑鼻，还有佳花美木种植成行，浓荫交织，而过去这里却是苍烟白露、荆棘丛生的地方。屋脊高耸，桷子粗大，水光日影，上下摇动，厅堂宽敞幽静，回声悠长，清风习习，而从前这里却是颓墙破壁，深沟断堑的荒凉废墟。遇上天气晴朗，或是逢年过节的时候，真州的文士美女便来游赏，弹琴吹笛，尽情吟唱，而过去碰到风雨阴沉的日子，这里只有鼪鼯鸟兽的嗥叫声。我因此才深信人力是可以改变环境的啊。这图里所画的只是全部景物的十分之一二罢了。至于登高遥望江山的远近，戏水追逐鱼鸟的沉浮，那么自然景物的形象意趣，登高临水的欢乐，观赏的人便各有会心了。凡是画工画不出来的东西，我也就无法叙述了。请您为我们描写出个大概的情形来吧。”
子春又说：“真州，天下的交通要冲，四面八方的宾客来往不绝，都可以和我们在这里同游乐，岂止我们三人独自享受呢？然而池水楼台日益修葺更新，花草树木日益繁茂妍丽，四方的人士无日不来，而我们三人总有一天都要离去的，怎能不眷恋于此呢！如果不为这园写一篇记，那么后来的人谁知道是我们三人创建的呢？”
我认为这三个人才能足以互相辅助成就大事，对他们所负职责又能同心协力，懂得政事的轻重缓急，使上上下下都供应丰足，东南六路的百姓也没有辛苦愁怨的叹息之声。然后才在空闲时间休息，和四方的贤士大夫在园中共同游乐。这都是值得称赞的事，于是我为他们写下这篇文章。庐陵欧阳修记。
真州：宋代州名，治所在今江苏省仪征县。水会：水路交通的枢纽。江淮：两浙、荆湖：都是宋代路一级的行政区域。发运使：全称为江淮两浙荆湖发运使。宋代置此司，负责江南六路漕粮征调运输等事，治所在真州。通常置发运正使一至二人，副使数人，判官数人，综理漕运事宜。龙图阁直学士：宋代特有的学士官名，次于龙图阁学士。侍御史：官名，属御史台。监察御史里行：宫名，即代理监察御史。亦属御史台。相得之欢：关系融洽和睦。监军：监军使，朝廷派出监视地方军事长官的宦官。
岁秋八月：指宋仁宗皇祐三年（年）的秋八月。以其职事走京师：因公事到京城开封府去。浸其右：浸润于东园的西边。吾望以拂云之亭：指拂云亭建在很高的台上。池，吾俯以澄虚之阁：池边建造澄虚阁。画舫：装饰华丽的游船。敞其中：使东园中央开阔。为清宴之堂：建造清宴堂。辟其后：开辟兵园为招待宾客射箭的场圃。射宾之圃：宾客戏射的场地。射：指射箭的游戏。芙蕖芰荷：莲花。的历：即“的睬”，花开晶莹艳丽的样子。白芷：香草名，多生于水泽之处。列植而交阴：成排地种植，树荫交互。苍烟白露而荆棘：意谓此园开辟之前，这里是一片荆棘榛莽，上罩黑烟，下沾白露。高甍巨桷：高高的房脊，巨大的椽木。宽闲深靓：虚敞幽深，景致佳美。颓垣断堑：倾倒的墙壁和挖断的壕沟。啸歌而管弦：唱着歌儿，弹奏着乐器。鼪鼯鸟兽之嗥音：黄鼠狼和野鸟怪兽嗥叫的声音。信有力：的确是出了大力。一二之略也：只画出了十之一二的景致，其余都省略了。览者各自得焉：游览的人会各得其乐。
天下之冲：天下的水道要冲。私吾三人者：满足我们三个人的游乐场所。眷眷：留恋。
三君子之材贤足以相济：这三位君子的才干贤能足以担负朝廷重任。知所后先：深深了解漕运的缓急先后。上下给足：京师和各路粮米供运都很充足。东南六路：指江东、江西、湖南、湖北、两浙、淮南六路。庐陵：欧阳修的籍贯，宋代为吉州，在今江西省吉安市。
文章开头简单介绍东园处在真州的位置及东园的来历。真州位于长江北岸，东临大运河，是水上交通要道，故曰“当东南之水会”。接着写江淮、两浙、荆湖正副发运使施昌言、许元和判官马遵三人，利用闲暇时间“得州之监军废营以作东园”。又写许元于皇祐三年八月来京城办公事，带来东园图，并向作者介绍了东园的情状。先说东园面积广百亩，有流水横其前，园中有池、台、亭、阁、舟、堂、圃等，且特色各异：池很清，而“浸其右”；台很高，而“起其北”；亭名“拂云”，以夸张其极高；阁名“澄虚”，以形容池水极清；舟为“画舫”，以突出其华美；堂可供“请宴”；圃可供“射宾”。再写今日园中景物的美丽、壮观与游人的欢乐，与昔日的荒僻残破、阴森恐怖相对比。作者连用三组结构相同的排比句式，通过今昔对比，强调如今东园景象的美丽多姿和游人的欢乐欣喜，还指出“其物象意趣，登临之乐，览者各自得焉”，园中之景不能在图上一一画出，也不能由许元一一道来，只能得其概略，所以说这篇园林碑记也只能“书其大概”。接着点出请作者作记的意图，说东园是四方之宾客与建园者共乐之地，四方之士没有一天不来，而那三个建园者却总有一天要离开，若“不为之记，则后孰知其自吾三人始也”。最后称颂许元三人通力合作，朝廷、民间供应充足，东南百姓无怨愁之声，闲暇之时，又“与四方之贤士大夫共乐于此”，称其精神之可贵。
这是一篇风格独特、写法新颖的庭园记。作者未曾到真州东园实地游览，而全凭所见到的一幅图画和庭园主人的一番口头介绍写成这篇文章，却能把叙述对象写得如此真实可感、气象万千、美丽诱人。全文最吸引眼球的地方是对东园美丽风光的描绘。这种描绘有三点值得注意：一、全部描写，皆借他人之口、以第三者的语气说出，在表现手法上可以说是一种创新。二、着意于东园修建前后的巨大变化。在描写现在的台池亭阁、流水画舫、佳花美术、清宴弦歌的同时，对比描写了昔日此地的破败荒凉。这种对比描写不但加倍衬托出现在的美，而且含蓄地赞扬了庭园的修建者为这种美付出的艰辛。三、句法也有创新。像“台，吾望以拂云之亭”等数句，就是创新之句。此外，全文用了二十余个“之”字，和《醉翁亭记》连用二十余个“也”字一样，都使文章增加了回环往复的形式美和一唱三叹的音韵效果。